山东滨州优惠政策

各县（市、区）住房和城乡建设局，中国人民银行滨州市分行邹平营业管理部，各金融监管支局，经济开发区住房城乡建设和水务局，高新区住房和城乡建设局，北海经济开发区住房和城乡建设局：现将《滨州市商品房预售资金监管实施细则》印发给你们，请结合实际抓好贯彻落实。滨州市住房和城乡建设局中国人民银行滨州市分行国家金融监督管理总局滨州监管分局2024年6月21日（此件公开发布）滨州市商品房预售资金监管实施细则第一章总则第一条为进一步规范商品房预售资金监督管理，维护商品房交易双方合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，根据《山东省商品房销售条例》《山东省城市房地产开发经营管理条例》和《山东省商品房预售资金监管办法》等法律法规及相关规定，结合本市实际，制定本细则。第二条本细则所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，由购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款（含定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等）。第三条市住房城乡建设主管部门负责指导和监督全市商品房预售资金监管。中国人民银行滨州市分行负责指导商业银行做好监管账户管理工作。国家金融监督管理总局滨州监管分局负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。各县（市、区）住房城乡建设主管部门按照职责分工负责本行政区域内商品房预售资金监管。第四条商品房预售资金监管，遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则。第五条商品房预售资金监管期限，自取得《商品房预售许可证》开始，至达到商品房现售备案条件或完成商品房首次登记终止。第二章监管银行及账户第六条市住房城乡建设主管部门会同中国人民银行滨州市分行、国家金融监督管理总局滨州监管分局通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行，建立商品房预售资金监管银行名录库。中标的商业银行，通过市住房城乡建设主管部门门户网站予以公示。第七条市住房城乡建设主管部门与中标的商业银行签订《商品房预售资金监管金融服务协议》，明确双方权利义务关系。《协议》中关于中标商业银行的相应约定及各条款效力适用于中标商业银行指定开展商品房预售资金监管的所辖分支机构（以下简称监管银行）。第八条房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当选择监管银行名录库内的商业银行，签订《商品房预售资金监管协议》。按照一次商品房预售许可申请对应一个账户的原则，开立商品房预售资金监管专用账户（以下简称监管账户）。市融资协调机制领导小组确定为房地产融资支持对象的项目，允许其监管账户开设于融资贷款银行，不受商品房预售资金监管银行名录库限制。融资贷款银行、商品房预售资金监管银行原则上应一致。第九条监管账户名称为基本账户名称+预售项目名称+“预售资金监管账户”。监管账户中预售资金交存、支出，应以幢为基本单位分别管理，按楼幢分别记账。第十条监管银行结算系统应与住房城乡建设主管部门监管系统实现联网，实时传递监管信息与数据交换，并规范做好日间对账工作。第十一条监管银行对商品房预售资金监管账户须通过采取白名单、添加特殊标识、专户管理、使用专用系统等方式，设置商品房预售资金防线上划扣保护屏障。第十二条房地产开发企业应当将商品房预售资金监管相关规定告知购房人，将监管银行、监管账户等信息在商品房销售场所显著位置公示，并在商品房买卖合同中予以明确。第三章监管标准和监管额度第十三条商品房预售资金监管标准，是指商品房预售项目自批准预售的工程节点，自取得商品房现售备案证明或完成商品房首次登记所需单位建筑面积费用。第十四条商品房预售资金监管标准参考住房城乡建设主管部门公布的上年度房屋建筑工程造价参考指标上限执行；应当实行商品住宅全装修的，还应当将装修费用计算在内。第十五条商品房预售资金监管额度，是指预售的商品房面积与商品房预售资金监管标准的乘积，在商品房预售资金监管协议中载明。第十六条商品房预售资金监管按照工程建设进度一般为4个控制节点，分别为建成层数达到规划总层数一半、主体结构封顶、单体竣工验收合格、完成商品房项目首次登记。第十七条监管资金留存比例，是指监管账户中资金余额占商品房预售资金监管额度的百分比。当建成层数达到总层数一半时，监管资金留存比例一般不低于60%；当主体结构封顶时，监管资金留存比例一般不低于30%；当单体验收合格时，监管资金留存比例一般不低于15%；当取得商品房现售备案证明或完成商品房首次登记时，监管终止。第十八条住房城乡建设主管部门可根据房地产开发企业信用状况、资质等级、信访投诉等情况，降低不超过5个百分点的商品房预售资金监管留存比例。对于高层、超高层或者大体量建筑，可视房地产开发企业信用状况、资质等级、信访投诉等情况，在主体结构封顶、单体竣工验收合格之间增设1节点，形象进度为完成内墙抹灰、室内地暖管线敷设或完成外墙保温等工程，留存比例一般不低于25%；在单体竣工验收合格、达到商品房现售备案条件或完成商品房首次登记之间增设1节点，形象进度为完成室外道路和地面铺装或取得建设工程竣工验收备案证明书，留存比例一般不低于10%。第十九条监管账户内资金达到商品房预售资金监管额度后，房地产开发企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。在保函有效期内，如监管账户内剩余资金不足以支付项目工程款，出函银行应立即履约垫付，在保函额度内支付扣除账户内剩余资金后的差额部分。出函银行资格条件应符合《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发〔2022〕104号）要求。第二十条有关单位对监管账户内预售资金进行冻结或划扣的，监管银行有义务证明商品房预售资金的用途和监管账户的性质，及由此可能产生的后果。相关单位冻结或划扣后，监管银行应及时书面告知甲方。商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或者购房人因合同解除申请退还购房款，经项目所在地住房城乡建设主管部门审核同意的，商业银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。第四章预售资金存入第二十一条商品房全部房价款应当全部直接存入监管账户，房地产开发企业不得直接收存房价款。第二十二条房地产开发企业与购房人签订商品房预售合同后，应当尽快进行商品房预售合同网签，同时根据相关约定，房地产开发企业向购房人出具《商品房预售资金监管收存通知单》。购房人凭《商品房预售资金监管收存通知单》将预售资金存入监管账户后，住房城乡建设主管部门按规定办理商品房预售合同备案。购房人申请按揭贷款（含商业贷款和住房公积金贷款）的，房地产开发企业应书面提示购房人将首付款存入监管账户和提示购房人书面委托贷款银行将发放的按揭贷款足额存入监管账户等信息。第二十三条监管银行收到购房人交存和贷款银行转入的房价款后，向购房人出具《商品房预售资金监管收款凭证》。《商品房预售资金监管收款凭证》内容包括但不限于：商品房预售合同编号、监管银行、监管账户、购房人资金结算个人账户、预售资金总额、本次交存数额、累计交存数额、交存时间等。第五章支出和使用第二十四条商品房预售资金进入监管账户后，当资金总额达到既定监管额度后，房地产开发企业方可自行提取监管额度以外的资金，并优先用于预售项目工程建设。监管账户中监管额度内资金不同于房地产开发企业自有资金，应当专款专用，必须用于有关的工程建设。第二十五条房地产开发企业申请使用商品房预售资金监管额度以内的资金，应当如实填写、提交以下材料，并对材料真实性负责：（一）用款申请表；（二）工程建设进度相关证明材料或影像资料；（三）监管账户对账单；（四）授权委托书及受托人身份证复印件；（五）房地产开发企业已经向施工单位、材料设备供应单位或者供水、供电、供气、供热等专业经营单位拨付款项的，提供付款证明；房地产开发企业拟向上述单位拨付款项的，提供对方指定的银行账户；（六）法律、法规规定的其他文件材料。第二十六条房地产开发企业申请提取商品房预售资金监管额度以内的资金，住房城乡建设主管部门应当自受理之日起5个工作日内完成审核，并进行必要的现场查勘。符合使用条件的，出具《商品房预售监管资金拨付通知单》；不符合条件的，出具不予拨付通知单。《商品房预售监管资金拨付通知单》中应当明确资金拨付额度及方向。监管额度以内的预售资金,应优先向农民工工资专用账户及时足额拨付农民工工资，剩余资金原则上应当直接拨付至项目对应的施工单位、材料设备供应单位及水、电、气、热等配套设施建设单位和房地产开发企业共同指定的银行账户。第六章终止和解除第二十七条监管协议中所有楼幢取得商品房现售备案证明或完成商品房首次登记时，房地产开发企业可申请终止商品房预售资金监管，如实填写、提交以下资料，并对材料的真实性负责：（一）终止监管申请表；（二）监管协议中所有楼幢达到商品房现售备案条件或完成商品房首次登记证明材料；（三）监管账户对账单；（四）授权委托人及受托人身份证复印件；（五）法律、法规规定的其他文件材料。第二十八条房地产开发企业申请终止商品房预售资金监管，住房城乡建设主管部门应当自受理之日起5个工作日内完成审核，并进行必要的现场查勘。符合终止预售资金监管条件的，出具《商品房预售资金监管终止通知单》；不符合条件的，出具不予终止通知单。第二十九条房地产开发企业和购房人协商一致或者生效法律文书判决解除商品房预售合同的，房地产开发企业和购房人可以到住房城乡建设主管部门申请撤销商品房预售合同网签登记。住房城乡建设主管部门对撤销商品房预售合同网签登记、解除预售资金监管申请进行审核，符合条件和本地相关规定的，准予撤销商品房预售合同网签登记，并出具《商品房预售资金监管解除通知单》。监管银行按照《商品房预售资金监管解除通知单》和生效法律文书，将监管资金退回购房人指定的交易资金结算个人账户和贷款银行账户。第七章法律责任第三十条房地产开发企业有下列行为的，住房城乡建设主管部门责令其限期整改，记入企业及从业人员信用档案，情节严重的可暂停其预售合同网签业务，并依法予以行政处罚：（一）未按规定将商品房预售资金全部存入监管账户的；（二）变相逃避商品房预售资金监管的；（三）未按规定使用商品房预售资金的；（四）提供虚假材料的；（五）其它违反本办法或者商品房预售资金监管协议的行为。第三十一条房地产开发企业作为商品房项目建设主体，应当承担盲目投资、非法集资、违法违规经营、挪用预售资金引发的项目违规交房、逾期交房等产生的经济、法律责任。施工单位、材料及设备供应单位、监理单位等出具虚假材料协助房地产开发企业骗取监管资金的应承担相应经济、法律责任，并分别记入企业信用信息系统，向社会公示。第三十二条监管银行有下列行为的，住房城乡建设主管部门按照商品房预售资金监管金融服务协议暂停或者终止其监管银行资格，并由其承担相应经济、法律责任，同时通报金融管理部门：（一）未按规定将预售资金存入监管账户的；（二）未经住房城乡建设主管部门同意，擅自支付商品房预售资金的；（三）擅自截留、挪用或者拖延支付商品房预售资金的；（四）因未设置防线上划扣保护屏障，造成预售资金监管账户内资金脱离监管、被误划的；（五）其他违反《山东省商品房预售资金监管办法》、本细则或者商品房预售资金监管协议的行为。第三十三条住房城乡建设主管部门和监管银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第八章附则第三十四条各县（市、区）可根据本细则，结合实际，制定本行政区域内的商品房预售资金监管实施细则。第三十五条本细则自2024年6月22日起实施，有效期至2026年6月21日。政策解读|媒体解读滨州市出台《滨州市商品房预售资金监管实施细则》|文稿解读《滨州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