滨州企业优惠政策

为了加强滨州市城市规划区土地市场管理,保障城市各项建设用地的需要,提高城市土地的集约化利用,促进城市化发展进程,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规,结合我市实际,特制定本规定:一、滨州市城市规划区的土地是指:根据土地利用总体规划所确定的滨州市城市规划区范围内所有的土地。滨州市城市规划区范围内的土地由市政府实行统一征用、统一储备、统一开发、统一配置、统一管理。二、市政府垄断土地一级市场,放开搞活土地二级市场。土地一级市场是指政府代表国家将集体所有的土地依法征为国有或收回国有土地使用权,再以出让、租赁等有偿使用方式提供土地的活动。土地二级市场是指以有偿使用方式取得的土地使用权再转让、出租、抵押的活动。三、市土地管理局代表市政府统一负责滨州市城市规划区范围内土地的管理和监督,负责土地征用、出让和转让工作。四、市政府根据公共事业和经济发展的需要依法对城市规划区范围内的集体土地实行征用,有关乡镇、办事处、村必须服从,不得在国家规定的补偿标准外提出任何附加条件。五、征用土地的补偿标准:(一)征用城市规划区范围内的耕地(含园地、鱼塘、藕塘)的土地补偿费标准为该耕地前三年平均年产值的八至十倍。征用林地、牧草地、苇塘、水面等农用地,土地补偿费标准为邻近一般耕地前三年平均年产值的四倍。征用乡(镇)村公共设施或公益事业、乡镇企业和农村村民住宅占用的集体所有土地,土地补偿费标准为邻近一般耕地前三年平均年产值的五至七倍。(二)征用耕地的安置补助费按照需要安置的农业人口数计算,需要安置的农业人口数,按照被征用耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的六倍。但是,每公顷被征用耕地的安置补助费用最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。征用林地、牧草地、苇塘、水面以及农民集体所有的建设用地,每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为临近一般耕地前三年平均年产值的四倍。但是,每公顷被征用土地的安置补助费最高不得超过临近一般耕地前三年平均年产值的十倍。(三)青苗补偿费按一季作物的产值计算;征用土地上的林木、建筑物、构筑物及其他附着物的补偿标准执行鲁价费发〔1999〕14号文件的规定;对在征地期间突击栽种的林木、青苗和抢建的建筑物、构筑物不予补偿;在非法占用土地上建设的建筑物和其他设施不予补偿。(四)依照本条第一款、第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有的生活水平的,经省人民政府批准,可以增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。六、国家依法征用的土地,自批准征用下一年度起,依照有关规定相应减免该土地所负担的农业税和农产品订购任务。七、城市规划区范围内人口已农转非的原村集体所有的土地(包括个人使用的土地)属国家所有,未登记造册的由市土地管理局进行权属变更登记并实施管理。八、城市规划区范围内已转非的城镇居民提倡住宅公寓化,建房可以按划拨方式提供用地。村庄整体搬迁的,每户占地面积不得超过166平方米。九、集体所有的土地未经批准不得转为非农业建设用地,不允许进入市场进行土地转让、出租和抵押活动。十、市政府依据土地利用总体规划、城市规划和经济建设的需要,对城市规划区范围内的集体土地分批次征为国有,作为政府储备用地。可根据情况暂时安排农民耕种,具体建设项目落实后,农民应无条件交出土地。十一、市政府统一开发后的熟地,除法律规定可以按划拨方式供地外,一律按出让等有偿使用方式提供土地。要减少协议出让的比例,扩大招标、拍卖范围,形成公开、公正、公平的土地市场。对商业、金融、旅游、娱乐和服务业等经营性用地逐步采取公开招标、拍卖方式供地。十二、实行用地计划管理制度。市政府每年向社会公告年度用地计划和供应地块及有关经济技术控制指标。凡翌年需要用地的单位和个人,应在当年10月底前向市土地管理局提出用地计划申请。凡没有纳入政府供地计划的用地,一般不予批准,有关部门不得办理立项、规划、建设手续。十三、具体建设项目使用土地,建设单位必须按照基本建设程序,持有关批准文件到市土地管理局提出建设用地申请,由市土地管理局根据项目性质及规划计划情况进行选址,同用地单位签定“预约用地协议”。用地单位与被用地单位不得直接商谈地价、签定用地协议。私自签定用地协议的,协议无效。造成违法用地的,按《中华人民共和国土地管理法》第七十六条、第七十七条之规定依法进行处理。十四、建立划拨土地使用权处置申报制度。因企业兼并、合并、分立、改组、破产、入股、整体买卖等发生土地使用权变化的;因出租、联营联建、收购、转让等进入市场交易而发生土地使用权变化的;以及处置闲置未利用土地发生土地使用权变化的,必须向市土地管理局申报并办理有关手续。凡没有申报或虽申报但未经批准而处置土地的,一律按违法用地处理。十五、建立地价评估制度。为了规范市场交易行为,要及时修订城市基准地价。处置土地使用权,必须委托具有资质的评估机构进行地价评估。评估机构应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序独立进行估价业务活动,对土地估价结果独立承担责任。政府依据土地估价结果确定交易底价。十六、土地使用权交易必须遵循房地一体的原则,即土地使用权转让、出租、抵押的,其地上建筑物、其它附着物的所有权随之转让、出租、抵押;土地使用者转让、出租、抵押地上建筑物、其它附着物所有权的,其使用范围内的土地使用权也随之转让、出租、抵押。十七、以有偿使用方式取得土地使用权的,转让土地使用权时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。十八、根据城市建设规划,旧城改造拆迁出的土地,由市土地管理局统一处置。十九、以划拨方式取得的土地使用权,通过技术改造而部分腾出土地或因其他原因闲置的土地,在办理出让手续后,可以转让。二十、以划拨方式取得的土地使用权,转让房地产时,经有批准权的人民政府批准,土地使用权可以连同地上建筑物及其附着物一起依法转让。转让时可由受让方办理土地使用权出让手续,缴纳土地出让金;也可由有批准权的人民政府决定不办理出让手续,但转让方应将土地收益上缴政府。二十一、以划拨方式取得的土地使用权随同地上建筑物出租的,可按土地租赁办法办理租赁手续。二十二、以划拨方式取得土地使用权的可以设定抵押权。抵押权实现时,抵押权人须向市土地管理局提出土地使用权处置方案,并报经市政府批准;在首先缴纳政府出让收益后,抵押权人方可优先受偿。二十三、土地使用权依法转让、出租、抵押的,必须到市土地管理局办理变更土地登记手续,凡在规定时间内未办理土地变更手续的,其转让、出租、抵押行为无效。二十四、凡转让、出租、兑换土地或转让、出租、兑换地上建筑物等涉及土地使用权的广告、信息等活动,必须到市土地管理局办理土地专项许可手续。否则,有关部门不得办理广告宣传、信息交流等业务。二十五、对非法转让、出租、抵押国有土地使用权或集体土地所有权的按有关法律、法规规定处理。二十六、禁止任何单位和个人闲置、荒芜土地。造成闲置、荒芜土地的,按有关法律、法规规定处理。二十七、本规定由市土地管理局负责解释。如上级有新规定,以新规定为准。二十八、本规定自公布之日起执行。